据最高院工作报告数据统计，2019年 - 2021 年办理婚姻家事案件分别是 185 万件、164.9 万件、183.1 万件，即便将婚姻家事案件限缩在“房屋”范围，也有许多疑难问题。根据中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组于 2019 年 10 月下旬的统计，城镇居民家庭户均总资产 317.9 万元，其中以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到 96.0% 。可以想见，房屋作为一个每个家庭的赖以生存和生活的必需品，必然会引发许多争夺纠纷。

本文将要讨论房产定性之后的定量分割，即在离婚诉讼时，法院具体会如何处理房屋分割问题。笔者模拟法官判案时的思考路径，认为主要分为三步：第一，判断当事人是否对房屋相关利益已有约定：如果有约定则按照约定，无约定才需要第二步。第二，判断该房屋属于夫妻一方的个人财产还是夫妻共同财产；第三，如果属于个人财产，亦可能存在可分割的利益；如果属于夫妻共同财产，那么应选择竞价、评估补偿或拍卖中的一种处理方式。（见图 1 ）

图 1

生活中，夫妻双方可能在婚前、婚内或离婚时对夫妻名下的财产进行了约定，如果这些约定有效且未被撤销，那么对双方当事人均有拘束力，法院应该按照夫妻协议来判决。

但需要注意的是，离婚协议中，约定房屋债务的归属并不等于约定房屋的归属。尽管常情常理中通常认为谁享有房屋，谁就应该承担房屋按揭贷款，但依据“谁承担房屋按揭贷款”，是否就能推出“谁享有房屋”呢？笔者持否定观点。一方面，夫妻关系中本就有除金钱外不同价值取向看重的因素，如：孩子、感情等等，诸多因素的考量会使得夫妻一方在财产分割时可能愿意“一揽子”做出较大让步，如承担房屋债务但不享有房屋所有权。另一方面，婚姻关系存续期间内的财产也并不只有房屋，夫妻一方可能会以承担房屋债务为代价来换取另一项财产的利益。

上海二中院的熊燕法官亦持此观点：婚姻关系存续期间夫妻贷款所购产权房属双方共同财产，双方在离婚协议中仅约定各方出资、还贷金额的归属，并继续保持对房屋共同共有状况，而并未确定离婚后房屋归属或具体分割方案的，不能认定双方已就该房屋分割达成一致意见。登记离婚后，一方起诉分割该房屋的，可参照上述协议确定房屋出资情况并结合夫妻共同财产分割的一般规则予以处理。

如果夫妻之间没有就房屋处理达成相关协议，且该房屋已经定性为个人财产，那么夫妻另一方是否就没有利益分割余地了呢？答案是“否”。

举例：房屋总价 120 万元，男方在婚前用个人储蓄支付了房屋的首付款 36 万元，婚后男方和女方共同还贷 3 年，每月还款 6014 元。结婚时房屋的评估价值为 180 万元，离婚时房屋的评估价值为 400 万元。

《婚姻家庭编解释一》第 78 条规定，在双方不能达成一致协议时，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。根据该条文，虽然该房屋属于男方的个人财产，但女方可以要求相应部分的补偿款。

实践中的难点往往不在于证明女方可以分割补偿款，而在于如何计算补偿款的数额。笔者检索各地法院的相关法律文件和判决，发现共有三种计算方式（见图 2 ）。

图 2

第一种计算方式（以最高院为例）

补偿数额 = 房屋现值 × 共同还贷部分 ÷ （房屋购买价格 + 按揭贷款利息）÷ 2 = 4,000,000 ×（ 36 × 6,014 ）÷（ 1,200,000 + 603452 ） ÷ 2 = 24 万

第二种计算方式（以江苏高院为例）

补偿数额 = 房屋现值 × 共同还贷部分 ÷ （房屋购买价格 + 共同还贷部分 + 其他费用）÷ 2 = 4,000,000 ×（ 36 × 6,014 ）÷（ 1,200,000 + 36 × 6,014 ） ÷ 2 = 30.57 万

第三种计算方式（以上海法院为例）

补偿数额 = [共同还贷本息 + 共同还贷本息 ÷（结婚时房屋价格 + 共同还贷利息 + 其他费用）×（房屋现值 - 结婚时房屋价格）] ÷ 2 = [（ 36 × 6,014 ）+（ +36 × 6,014 ）÷ （ 1,800,000 + 36 × 2,500 + 50,000 ）×（4,000,000 - 1,800,000 ）] ÷ 2 = 23.1 万

对比这三种计算方式，笔者发现，江苏高院和上海法院，在计算共同出资的贡献率时，都是以“购买价格 + 共同还贷部分 + 其他费用”为基数，而最高院则是整个还贷周期的利息都作为成本进行一次性结算，对婚内参与部分还贷的配偶一方不利。上海法院在计算时，考虑到了“买房后到结婚前”存在升值部分，将这部分升值没有算入其中，能够更好地保护婚前出资一方的利益。故，笔者认为上海法院的计算方式更为科学。

在确定了基础公式后，笔者想就之前分享的案情加以延伸，因为实践中的情形往往比笔者模拟的案情复杂得多。

变型 1 ：婚前首付 36 万元，有 20 万元是婚前男方向他人借款，含利息共计 30 万元在婚内由夫妻共同还贷，对应的补偿数额如何计算？（按照上海法院的计算公式）

补偿数额 = [共同还贷本息 + 共同还贷本息 ÷（结婚时房屋价格 + 共同还贷利息 + 其他费用）×（房屋现值 - 结婚时房屋价格）] ÷ 2 = [（ 36 × 6,014 ）+（ +36 × 6,014 + 300,000 ）÷（1,800,000 + 36 × 2,500 + 50,000 + 100,000 ）×（ 4,000,000 - 1,800,000 ）] ÷ 2 = 38.67 万

变型 2 ：婚前首付 36 万元，有 20 万元是男方父母支付的，且房屋登记在男方与其父母名下，对应的补偿数额如何计算？（按照上海法院的计算公式）

男方与父母共同共有该房屋，假设男方可获得增值比例为 1/3 。

补偿数额= [共同还贷本息 + 共同还贷本息 ÷（结婚时房屋价格 + 共同还贷利息 + 其他费用）×（房屋现值 - 结婚时房屋价格）÷ 3 ] ÷ 2 = [（ 36 × 6,014 ）+（ 36 × 6,014 ）÷（1,800,000 + 36 × 2,500 + 50,000 ）×（4,000,000 - 1,800,000 ）÷ 3 ] ÷ 2 = 14.91 万

除此之外，即便女方没有参与婚后共同还贷，该房屋是男方在婚前全资购买，女方也可能分得房屋的部分利益。根据《民法典婚姻家庭编解释一》第 26 条，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。因而，关键在于判断“房屋在婚后产生的收益”的性质。笔者将列举几个最常见的情形：

（ 1 ）因装修而产生的房屋增值：视情况而定。如果装修支出款项是来源于夫妻共同财产，那么对于这一部分因装修而产生的房屋增值，女方是有资格分割的。

（ 2 ）因市场行情变动而产生的房屋增值：不能分割，属于自然增值。

（ 3 ）将房屋出租而产生的租金：能够分割。实践中，一般认为房屋出租行为，需要投入一定的时间、精力和劳动进行管理，属于“投资行为”。因而，租金往往被认定为婚后投资收益，属于夫妻共同财产。

如果夫妻之间没有就房屋处理达成相关协议，且房屋属于夫妻共同财产。根据《婚姻家庭编解释一》第 76 条，双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。

（一）竞价

选择竞价的方式来处理房屋争议，需要满足一定条件。根据《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》，按照婚姻法及其司法解释的规定，财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则。在处理共有房产时，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属，若符合下列条件的，可予准许：（ 1 ）双方同意竞价；（ 2 ）双方经济、住房等条件基本相同。

最高院在《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》中也指出，竞价要谨慎适用：由于竞价是一种最终以谁的出价高由谁获得标的的归属决定方式，无法体现《民法典》所提倡的保护子女、女方和无过错方权益原则，无法给予需要特别保护的一方以相应的照顾，虽然相对来说比较公平，但考虑到上述情况，其适用也需人民法院严格把握。一般来说，在夫妻双方的经济水平大致相当的条件下，才可以适用。否则，不利于贯彻《民法典》保护弱势群体的基本精神。

（二）法院酌情确定

实践中，法院需要先确定房屋的归属，再确定房屋分割份额以及对应的补偿款数额。

虽然在具体事实考量上会有些许不同，但法院在确定房屋归属和房屋分割份额时，主要是从“钱”和“情”两方面来考虑。由于考虑的事实因素多有重合，故而，笔者不区分哪些因素与房屋归属有关、哪些因素与分割份额有关，而一并列举（见图 3 ）。

图 3

考虑房屋登记状况 

( 2021 )京 0105 民初 20145 号：因该两套房屋的产权用途或性质为商务型公寓、商务办公类用房，结合北京地区相关限购政策及目前的不动产权属登记状况，本院认为不变动目前的不动产权登记状况为宜，并由被告向原告支付对应的房屋折价款。

考虑对房屋的出资额

（ 2015 ）京三中民终字第 5333 号：婚前房产经过产权变更会成为夫妻双方的共有财产，共同享有所有权。但如果夫妻双方离婚，涉及到房产分割时，应在自由裁量权内进行倾斜分割，而非绝对的平分。

考虑孩子的抚养主体

( 2021 )苏 0302 民初 2882 号：本院认为涉案房产尚未办理不动产权证，不具备拍卖条件，故不予支持，考虑到离婚时孩子由被告方直接抚养，且被告在离婚后一直独自偿还涉案房产贷款，故涉案房产归被告所有为宜。

法院在计算房屋折价款时，以房屋现存的可供分割的财产价值( V )而非房屋市值( A )为计算基数。具体可通过双方协商或委托评估等方式确定房屋市值( A )，另须查明尚欠的贷款本金( B )，以房屋市值扣除尚欠的贷款本金，确定可供分割的财产价值( V = A - B )。

（三）拍卖、变卖

拍卖、变卖的适用条件是：离婚当事人双方对共同所有的房屋均不主张房屋所有权而要求分得相应房价款。之所以法律要在“竞价、法院酌情确定”之外规定“拍卖、变卖”程序，是因为人民法院不能以照顾子女或者女方利益原则为依据，强行判决将房屋所有权给一方并由其给予对方一定补偿而导致其利益受损。在符合拍卖、变卖适用条件后，当事人或者人民法院可以委托拍卖机构对该房屋依法进行拍卖，以房屋拍卖所得价款扣除拍卖所需费用后，作为夫妻共同财产进行分割。

但需要注意的是：（ 1 ）在拍卖、变卖的基础上，也不能忽略财产分割基本原则，切实保护子女、女方和无过错方权益。（ 2 ）人民法院适用本条规定时，委托估价机构或者估价事务所进行房地产估价的估价费，或委托拍卖机构进行拍卖的佣金等支出价款，应当由当事人按照分割房屋价值的比例分担。

本文主要讨论，在已经确知房产属于个人所有或夫妻共同的基础上，如何在离婚时分割该房产。读完本文，相信读者已经了解“夫妻协议”约定一定是首选之策。如果在没有“夫妻协议”的情况下诉至法院，当事人有三条路径可选择：（ 1 ）竞价，需要双方同意且双方经济状况相同；（ 2 ）法院酌情确定，法院需要在“情”与“钱”的衡量之中做出判决；（ 3 ）拍卖、变卖，也需要双方同意。本文在写作过程中，主要参考了各地法院的法律文件和司法判决，试图总结出一些有实践价值的经验，望本文能为法律人士和非法律人士提供参考和借鉴，如有不当敬请批评指正。